عند اتخاذ القرار بشراء عقار ف تركا تجب على المستثمر دراسة كل ما خص سق العق

سند ملكية العقار وأنواعه وجميع المعلومات القانونية اللازمة

تاريخ:

30/محرم/1443

عند اتخاذ القرار بشراء عقار ف تركا تجب على المستثمر دراسة كل ما خص سق العق

سند ملكية العقار وأنواعه وجميع المعلومات القانونية اللازمة

عند اتخاذ القرار بشراء عقار في تركيا يتوجب على المستثمر دراسة كل ما يخص سوق العقارات في تركيا.
ومن أهم النقاط التي ينبغي التركيز عليها جيدا هي التعرف على سند الملكية وأنواعها.

ما هو (الطابو) سند الملكية ؟

(الطابو) "سند الملكية": هو الوثيقة التي تُنظّم بشأن عقار معيّن، وتثبت ملكيّة العقار للشّخص المذكور في الوثيقة، وتذكر فيها معلومات حول العقار، وأرقام المسح العقاريّ، ويحدّد فيها موقع العقار، وتُنظَّم هذه الوثيقة من قبل مديريّة السّجلّ العقاريّ التّابعة لوزارة البيئة والمدن التّركيّة والمعروفة في بعض الدول بالشّهر العقاريّ .

ولسندات الملكية في تركيا عدة أنواع وهي:

أولاً سند الإرتفاق العقارى “Kat Irtifaki”:

هو سند ملكية غير تام و يعتبر هو المرحلة الأولى التى يجب القيام بها قبل الحصول على سند الملكية التام، و يحصل المشترى أو المستثمر العربى على هذا السند إذا كان العقار لم يتم الإنتهاء منه بعد (تحت الإنشاء) و لم يتم تسليمه للمشترى بشكل رسمى و لكن يجب أن يكون العقار مثبت فى سجلات دائرة العقار و مذكور موقعه و رقم كل قسم منه و صاحب الملكية الأصلى له، و هنا فى حالة الإنتهاء من إنشاء البناية و حصولها على موافقة الإسكان من البلدية يتحول سند الإرتفاق إلى سند ملكية تام، و يعد سند الإرتفاق من أنواع سندات الملكية الشائعة الإستخدام من قبل المستثمرين العرب للعقارات فى تركيا، حيث أن شراء العقارات فى مراحله الأولى للبناء يضمن لهم أقصى ربح ممكن فى العقار، لأن هناك زيادة منتظمة فى أسعار البيع تحدث منذ بداية المرحلة الأولى لأي مشروع عقاري فى تركيا و حتى اكتمال بناؤه.

ثانياً سند الملكية التام “Kat Mulkiyefi”:

هي سندات تسجل ملكية العقارات بعد الانتهاء بشكل نهائي من إنشائها وتعين الأقسام المستقلة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كل قسم على حدا، وينظم لكل قسم سند ملكية تام خاص به تثبت ملكية صاحب السند على القسم المستقل في البناء المذكور.

تختلف سندات الملكية وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها، حيث يرد في هذه السندات، رقم الشقة أو القسم المستقل وموقعه في البناء وحصته من الأرض المقام عليها البناء، وفي حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في سند الطابو هذا يعني أن العقار المعني لم يحصل بعد على حق الملكية التام أو حق الارتفاق العقاري، أما إذا ذكر رقم القسم المستقل وموقعة وحصته من الأرض والمعلومات الاخرى الخاصة به، وجنسه بأنه أرض إعمارية، هذا يعني أن العقار قد حصل على حق ارتفاق، وفي حالة ذكر جنس العقار على أنه عمارة أو فيلا أو شقة هذا يعني أن العقار المعني يكون قد حصل على حق الملكية التام، حيث يتم معرفة ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو ملكية تامة أو ارتفاق عقاري أو ملكية انتقالية.

ثالثاً سندات الملكية الإنتقالية (سند المشاركة):

هو نوع من أنواع سندات الملكية العقارية التى تثبت ملكية المشترى فى العقار، و لا ننصح المستثمر العربى به لأن فى الغالب سندات الملكية الإنتقالية (سندات المشاركة ) تكون خاصة بالمبانى القديمة التى تم إنشاؤها قبل عام 1999 ، و معظم هذه البنايات قد تضررت من زلزال 1999 و تخضع لأعمال ترميمية إجبارية فرضتها عليها الحكومة التركية لتقوية الأساسات و الأعمدة بها و لا ننصح للمستثمرين العرب الإتجاه لهذا النوع من المبانى، أما المبانى الجديدة التى بنيت بعد عام 1999 فلا تستخدم سندات المشاركة كنظام للشراء.

و بصفة عامة سند المشاركة هو:

سند يخص العقارات التى يشترك فى ملكيتها أكثر من شخص و يكون لكل شخص حصة معينة مثبتة بالسند، و يمكن أن يعطى سند واحد فقط يبين حصة كل مشترى مشترك فى ملكية العقار، كما يمكن أن يعطى كل مشترى سند خاص به و يكتب فى خانة المالك اسم صاحب السند مع ذكر حصته من العقار، و هو ما يثبت وجود شركاء له فى العقار، وتعتبر سندات الملكية الإنتقالية أمر شائع فى العقارات الخاصة بقضاء العطلات، و يتمتع المالك بكل الحقوق القانونية من بيع و تأجير و تنازل فى الجزء المخصص له فى المبنى.

رسوم السجل العقاري - رسوم الطابو في تركيا

يُعدّ رسم السجل العقاري (الطابو) من البنود الهامّة التي لا بد من أخذها في الحسبان قبل شراء العقار، لأنها دفعة ليست بالقليلة، إذ تبلغ 2 بالمئة من سعر العقار، تفرضها الدّولة على كلّ من البائع والمشتري. وعلى الرّغم من عدم وجود نصّ واضح وصريح في هذا السياق، إلاَّ أنّه يتمّ تحميل مصاريف الرّسوم عادة على الطرف المشتري، أي أن المشتري يدفع 4 بالمئة من مجموع قيمة العقار كرسم للسجل العقاري، فعلى سبيل المثال: إذا كان سعر العقار 200 ألف ليرة تركية، فسوف تبلغ قيمة رسم الطابو 8 آلاف ليرة تركية!

لذلك لا بد من أخذ هذا المبلغ بعين الاعتبار، والاتفاق مقدّماً بين الطرفين، حول طريقة سداده بوضوح بين البائع والمشتري.

وفي حالة وجود وسيط بين البائع والمشتري، فلا بد من تحديد العمولة التي سوف يحصل عليها الوسيط، إلى جانب النفقات المترتّبة عند تسديد رسوم بيع العقار.

معلومات قانونية مهمة تخص الطابو في تركيا

- لمعرفة ما إذا كان العقار خاضع لقيود مثل الحجز أو الرهن أو مصادرة أو ما شابه، يجب مراجعة دائرة السجل العقاري والاستفسار هناك، حيث لا يشار إلى ذلك في سند الملكية (الطابو).

- يستند السند العقاري إلى التسجيل الصادر عن السجل العقاري، فإذا كان السجل العقاري أو النظام الالكتروني للمسح العقاري لا يحتوي هذا التسجيل فإن السند العقاري ليس له أي قيمة، وإن كان مصدقاً وموقعاً، كل سند عقاري غير مسجل في السجل العقاري لا يعترف به ولا تسجل معاملته، لهذا يجب أخذ الحذر في هذا الموضوع، وعدم الوقوع في خطأ شراء عقار في تركيا دون التمحيص في صحة السند أو بطلانه، من هنا تأتي أهمية خدمة الاستشارات العقارية في تركيا.

- الشائع أن عقود البيع والشراء التي تتم في دوائر كاتب العدل تعتمد على السند العقاري، لذلك يجب التأكد من صحة السند في الدوائر العقارية قبل توقيع العقد ودفع ثمن العقار، لأن إبرام العقد في دائرة كاتب العدل لا يثبت صحة السند العقاري، لذلك لا يكون العقد سارياً ولا يثبت أي حق للمشتري في العقار المعني، ربما يكون السند المذكور مزوراً وغير قانوني أو سند أصلي لكن صاحب العقار قد قام ببيع العقار لعدة أشخاص قبل ذلك، لأن البائع غير ملزم بإعطاء السند القديم لدائرة الطابو بعد بيع العقار، كما أن فقدان السند العقاري ليس له أي خطورة تذكر حيث لا يستطيع من يجده أن يتصرف بالعقار.

مواضيع ذات صلة:

ما لا تعرفه عن عقارات اسطنبول

افضل المناطق للسكن في اسطنبول

سوق العقارات التركي هل هو استثمار ناجح

سند ملكية العقار وأنواعه وجميع المعلومات القانونية اللازمة

الخصائص