| Tarih: | 2 Şubat 2021 Salı |
Aşağıda, Türkiye'de kira gelirinin vergilendirilmesi hakkında bazı bilgiler bulacaksınız bizimle kalın
Aşağıda, Türkiye'de kira gelirinin vergilendirilmesi hakkında bilgi bulabilirsiniz. Aşağıdaki gibi soruları netleştiriyoruz:
Türkiye'de hangi gayrimenkuller kira gelirine tabidir?
Kira gelirini nasıl tahsil etmelisiniz/elde etmelisiniz?
Türkiye'de kira gelirinde istisnalar ve indirimler?
Kira gelirinizi hesaplarken hangi giderleri düşebilirsiniz?
Türkiye'de kira gelir beyannamesi. Ne zaman beyan etmeniz gerekiyor?
Masrafların düşülmesi
Vergi ödemesi, Türkiye'de vergi ne zaman ödenir?
(Türkiye'de ikamet yeri olmayan yabancılar ve yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları).
Türkiye'de Dar Mukimlerin Elde Ettikleri Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesinin Hukuki Dayanağı
Dar mükellef gerçek kişiler, yalnızca Türkiye'de elde ettikleri gelirler üzerinden sınırlı sorumluluğa tabidir. Bu kapsamda, Türkiye'de bir takvim yılı içinde kesintisiz olarak altı aydan daha az süre geçiren ve mutad meskeni Türkiye'de olmayan yabancı, mukim olmayan sınırlı sorumlu vergi mükellefi olarak kabul edilir.
Türkiye'de elde edilen gelir, ilgili taşınmazın Türkiye'de olduğu ve bu mal ve hakların Türkiye'de kullanıldığı ve değerlendirildiği anlamına gelir.
Türkiye'de Yerleşik Olmayan ve Kira Geliri Elde Eden Vergilendirilebilir Kişilerin Vergi Yükümlülüğü
Yukarıda sayılan gayrimenkul ve hakların Türkiye'de malik, malik, intifa ve irtifak hakkı sahibi ve kiraya verenler tarafından ticari gayrimenkul ve konut olarak kiralanmasından elde edilen kira gelirleri emlak vergisine tabidir.
Bu gayrimenkul ve haklardan elde edilen kira geliri vergiye tabidir ve “Gayrimenkul Vergisi” olarak adlandırılır.
Kira Geliri Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların (arsa, bina, hak vb.) kiralanmasından elde edilen gelirler “ Gayrimenkul Vergisi ” olarak gelir vergisine tabidir . Öte yandan, ticari veya zirai müessesenin kullandığı mal ve haklar, bunlardan elde edilen gelir, ticari veya zirai kazancın tespiti hükümlerine göre hesaplanır.
Öte yandan, mukim olmayan bir vergi mükellefi için pansiyon veya apart otel olarak evinin işletilmesinden elde edilen gelir, işletme kazancına tabidir. Bu durumda mükellefin işletme kazancı hükümlerine göre vergi dairelerine gelir beyannamesi vermesi gerekmektedir.
Mükelleflerin ayni veya nakdi olarak elde ettikleri cari veya önceki yıllara ait kira gelirleri, cari yılda elde edilen gelir olarak kabul edilir.
Örneğin 2004, 2005 ve 2006 yıllarına ait kira gelirleri 2007 yılında tahsil edilirse 2007 yılı geliri sayılacaktır.
Gelecek yıllara ait peşin alınan kira gelirleri ilgili her yılın kira geliri olarak kabul edilecek ve ilgili yılda beyan edilecektir.
Örneğin 2007, 2008 ve 2009 yıllarına ait kira gelirleri 2007 yılında tahsil edilirse her yılın kira gelirleri ilgili yılda beyan edilecektir.
Dövizli kira ödemelerinde brüt gelir, tahsilat tarihinde Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından ilan edilen döviz kuruna göre hesaplanır. Piyasada cari fiyat yoksa Maliye Bakanlığınca belirlenen kur üzerinden Yeni Türk Lirasına (YTL) çevrilir.
Ayni olarak tahsil edilen kira ödemesi durumunda tutarlar Vergi Usul Kanunu'ndaki karşılığına göre çevrilir.
Dar mükellef gerçek kişiler, yalnızca Türkiye'de elde ettikleri gelirler üzerinden sınırlı sorumluluğa tabidir .
Bu kapsamda, Türkiye'de sadece gayrimenkulden kira geliri elde eden mükellefler, ancak bir takvim yılında elde ettikleri gelirin istisna tutarının üzerinde olması durumunda gayrimenkul vergisi beyannamesi verebilmektedir.
Bir takvim yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin beyanname , takip eden yılın 25 Mart tarihine kadar taşınmazın bulunduğu yerin yetkili Vergi Dairesine verilir.
Bir takvim yılı içinde konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira geliri için kanunda belirtilen tutar vergiden müstesnadır.
2007 yılı istisna tutarı 2.300 YTL'dir.
Bu istisna, aşağıdaki durumlarda Türkiye'de ikamet etmeyen kişiler için geçerli değildir:
İstisnai tutarın üzerindeki kira gelirine rağmen mükellefin beyanda bulunmaması veya eksik beyanda bulunması durumunda
Türkiye'deki ticari, zirai ve mesleki faaliyetlerden elde edilen kazançlar için yıllık beyan zorunluluğu olması halinde
Eşdeğer Kira Değeri İlkesi
Mal ve haklardan elde edilecek kira gelirinin miktarı, emsal kira bedelinin altında olamaz. Mal ve hakların lehte kullanılması halinde, emsal kira bedeli kira geliri değeri olarak kabul edilir.
Arsa ve binalar için emsal kira bedeli yetkililer veya mahkemeler tarafından belirlenir. Aksi takdirde maliyet, Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin %5'idir.
Diğer mal ve hakların emsal kira bedeli , bunların maliyet bedelinin %10'udur. Bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetin değerlendirilmesine ilişkin hükümlerine göre belirlenen miktarın %10'u.
Eşdeğer Kiralama Değeri aşağıdaki durumlarda geçerli değildir:
Geçersiz mülkün korunması amacıyla faydalı işgal.
Binanın üstsoy, altsoy veya kardeşlere tahsisi ( birden fazla ev varsa bunlardan sadece birinin emsal kira değeri hesaplanmaz. Evli olan kardeşlerden sadece birinin kira bedeli eşittir. ortaklar hesaplanmaz.)
Kat malikinin akrabaları ile aynı evde veya apartman dairesinde ikamet etmesi .
Genel ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri, belediyeler ve diğer kamu kurum ve kuruluşlarına taşınmaz kiralanması.
Kira getirisi için değerin düşük olması veya hiç olmaması durumunda emsal kira değeri uygulanır. Bu ilkeye göre, emsal kira bedelinin altındaki veya intifa hakkı elde edilen kira gelirleri emsal kira bedeline tabidir.
Arsa ve binalar için emsal kira bedeli yetkililer veya mahkemeler tarafından belirlenir.
Bunun olmaması ve bina veya arsa için herhangi bir tahmin ve tespitin yapılmaması halinde, emsal kira bedeli emlak vergisi değerinin % 5'i kadardır.
Örneğin, yerleşik olmayan bir kişi, emlak vergisi değeri 100.000 YTL olan mülkünü arkadaşına bedelsiz olarak kiralar; kira geliri olmamakla birlikte en az (100.000 * %5)= 5.000 YTL kira geliri emsal kira değeri olarak beyan edilecektir.
Gelir vergisi iki taksitte ödenir. İlk taksit Mart'ta, ikinci taksit ise Temmuz'da ödenecek.
Hesaplanan vergi, vergi dairelerine veya yetkili banka şubelerine ödenebilir.
Vergi mükellefinin beyanda bulunmaması veya eksik beyanda bulunması halinde kanunda belirtilen istisna geçerli değildir.
Kira gelirinin beyan edilmemesi halinde, mükellef birinci derece usulsüzlüğün iki katı kadar cezaya çarptırılır ve gelir bir takdir komisyonu tarafından takdir edilir.
Gelir vergisi ve ceza takdir edilen değer üzerinden hesaplanır. Ayrıca gecikilen her ay için gecikme faizi işletilmektedir.
Tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizi son tarhiyat tarihinden itibaren bir ay içinde ödenir.
Aksi takdirde her ay için gecikme cezası hesaplanarak icra dairesi tarafından tahsil edilir.
Mükellefin beyanda bulunmaması veya eksik beyanda bulunması halinde, Vergi Usul Kanunu'nun “pişmanlık ve tashih” hükümlerine göre kira gelirinin beyan edilmesi mümkündür. Kefaret yoluyla kira geliri beyan eden mükellefler için kira geliri istisnası geçerli olup, Vergi Usul Kanunu'na göre vergi cezası uygulanmaz. Bu mükelleflere tövbe faizi uygulanır.
Kira Gelirinden İndirilecek Giderler
Gayrimenkul gelirinin net gelirini belirlemek için kira gelirinden düşülebilecek giderler hakkında iki farklı yöntem vardır:
- Götürü harcama esası
- Fiili harcama esası
Götürü ve fiili harcama esası arasında yapılan seçim tüm taşınmazlar için geçerlidir.
Tüm taşınmazlar için harcama esaslarından sadece biri uygulanabilir.
Fiili gider esasının seçilmesi durumunda aşağıdaki giderler brüt kira gelirinden düşülebilir;
• Kiraya verilen konutun aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderlerinin kiraya veren tarafından ödenmesi,
• Kiralanan mülkün idaresi ile ilgili ve mülkiyetin önemine göre ölçülen yönetim giderleri,
• Kiralanan mal ve hakların sigorta giderleri,
• Kiralanan mal ve haklara ilişkin borçların faizi ve kiralanan konutun edinim değerinin %5'i, edinim tarihinden itibaren beş yıl süreyle. (Bu mahsup sadece kiralanan konutun kira geliri için yapılır, indirilmeyen kısım gider fazlası olarak değerlendirilmez. 2001 yılından önce alınan konutlar için bu kesinti geçerli değildir.)
• Kiraya veren tarafından belediyelere ödenen emlak vergisi , harçlar, kiralanan mal ve haklar için ödenen özel tarhiyatlar, katılma payı,
• Kiralanan mal ve haklar için amortisman,
• Kiralananın kiraya veren tarafından yapılan onarım giderleri,
• Kiralanan mal ve hakların bakım giderleri,
• Alt yazı ile ödenen kiralar ve diğer fiili masraflar,
• Mülklerini kiralayan bir kiraya veren tarafından konulan evin kirası (diğer ülkelerde mukim olmayan vergi mükellefi tarafından ödenen kiralar hariç)
• Kiralanan mal ve haklar için sözleşmeye, eyleme veya hükme dayalı olarak ödenen zarar ve tazminat bedelleri.
Ancak, istisnaya tekabül eden gider tutarı indirilemez. Vergilendirilebilir gelirle karşılaştırılan indirilebilir maliyet, aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:
Vergilendirilebilir Gelir x Toplam Maliyet
Toplam gelir
Ayrıca fiili maliyet esasını tercih eden mükelleflerin giderlere ilişkin tüm belgeleri beş yıl süreyle saklamaları ve vergi dairesi talebi halinde ibraz etmeleri gerekmektedir.
Götürü Gider Esasına Göre Gider Karşılığı
Götürü gider esasını tercih eden mükellefler (haklarını kiraya verenler hariç) toplam kira gelirinden istisnai tutar düşüldükten sonra % 25 oranındaki kira gelirini gider karşılığı olarak indirirler.
Ancak, götürü gider esası tercihinden sonra iki yıl süreyle fiili gider esası seçilemez.
Gayrimenkul kira geliri, Türkiye'nin imzaladığı çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarının “Gayrimenkulden Elde Edilen Gelir” başlıklı altıncı maddesinde ele alınmış ve vergilendirme hakkı gayrimenkulün bulunduğu ülkeye bırakılmıştır.
Bu durumda, akit devlette mukim gerçek kişilerin Türkiye'de bulunan taşınmazlardan elde ettikleri kira gelirlerinin vergilendirme hakkı Türk iç mevzuatında belirtilen usul ve esaslar çerçevesinde bırakılmış olup, Türk medeni kanununda kesin hüküm bulunmamaktadır.
İlgili Bloglar:
TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL YATIRIM
ISTANBUL REAL ESTATE 2020 - 2021
TÜRK DEVLET GARANTİSİ İLE GAYRİMENKUL ALMANIN AVANTAJLARI
TÜRKİYE'DE EMLAK ALMAKLA İLGİLİ ÖNEMLİ TAVSİYELER
Size en uygun daireyi seçin
Size özel fiyatlar belirleyelim. Hemen tapunuzu teslim edelim
Denize yakın lüks Kıbrıs projesinde en iyi tatil köylerine yakışır yaşam
Tatil ve yaşam için ihtiyacınız olan tüm olanaklarla deniz kıyısında Kıbrıs projesi bir arada
Tatil ve yaşam için ihtiyacınız olan tüm olanaklarla deniz kıyısında proje bir arada
Kıbrıs projesinde bitmeyen tatil hayatı
Deniz, doğa ve şehir manzaralı Kıbrıs projesi
Eyüpsultan sitesinde temiz hava ve yeşilliklerle dolu konforlu yaşam
